تاریخ انتشار: ۱۱ مهر ۱۳۹۵

[ad_1] تیمور رحمانی، غلامرضا سلامی و بهروز ملکی، سه صاحب‌نظر اقتصاد مسکن، به بررسی گذشته، حال و آینده بازار ملک می‌پردازند. به گزارش گذارنیوز، تیمور رحمانی، غلامرضا سلامی و بهروز ملکی، سه صاحب‌نظر اقتصاد مسکن، به بررسی گذشته، حال و آینده بازار ملک می‌پردازند. به گزارش گذارنیوز، در این میزگرد هفته‌نامه تجارت‌فردا تیمور رحمانی، […]

[ad_1]


تیمور رحمانی، غلامرضا سلامی و بهروز ملکی، سه صاحب‌نظر اقتصاد مسکن، به بررسی گذشته، حال و آینده بازار ملک می‌پردازند.

به گزارش گذارنیوز، تیمور رحمانی، غلامرضا سلامی و بهروز ملکی، سه صاحب‌نظر اقتصاد مسکن، به بررسی گذشته، حال و آینده بازار ملک می‌پردازند. به گزارش گذارنیوز، در این میزگرد هفته‌نامه تجارت‌فردا تیمور رحمانی، اقتصاددان و عضو هیات علمی دانشگاه تهران که پژوهش‌های متعددی درباره بخش مسکن ایران و تفاوت‌های آن با کشورهای مختلف انجام داده است، معتقد است: در حال حاضر بازار مسکن از «قعر رکود» بیرون آمده و به سمت رونق در حرکت است اما این‌رونق از جنس خیره‌کننده نخواهد بود و دست‌کم در میان‌مدت،‌ جهش قیمت منتفی خواهد بود.

غلامرضا سلامی، صاحب‌نظر امور مالی و تحلیلگر مسلط بخش مسکن نیز با تاکید بر قرار داشتن بازار در دوره «گذار از رکود»، شکل‌گیری رونق در نیمه دوم امسال را متفاوت از دوره‌های رونق گذشته عنوان می‌کند و می‌گوید: این‌رونق به معنای شکل‌گیری موج تقاضای سفته‌بازانه نیست.

بهروز ملکی، متخصص اقتصاد مسکن و مولف کتاب تحلیل بازار مسکن هم وضع موجود بازار ملک را «پیشروی تازه از ایستگاه پایانی رکود» توصیف و با استناد به شواهد آماری از متغیرهای تصویرساز این بخش، تاکید می‌کند: خروج از رکود با اهرم تقاضا صورت خواهد گرفت اما انتظار نمی‌رود شوک قیمتی به وجود بیاید.

هر سه صاحب‌نظر، نوسانات قیمت مسکن در نیمه دوم امسال را حول و حوش تورم عمومی ارزیابی می‌کنند و از نبود زمینه و ابزار برای رفتارهای سوداگرانه در معاملات ملک طی ماه‌های آینده، خبر می‌دهند. وجود یک بیماری مزمن در این بخش و غفلت همه سیاستگذاران گذشته و حال از نسخه کارگشا برای رفع آن، یکی از چند سرفصل مطرح در این میزگرد است که برای کنترل دامنه نوسانات تجاری در بخش مسکن طی سال‌های آتی، بر چاره‌جویی نسبت به آن، تاکید شد.

خلاصه‌ای از این میزگرد را در ادامه می‌خوانید:

تیمور رحمانی:
* آن چیزی که در حال حاضر مسلم است اینکه هم‌اکنون دوران قعر رکود اقتصادی را پشت سرگذاشته و با شیب ملایم و تدریجی در حال عبور از رکود به سمت رونق هستیم. در واقع هم‌اکنون نشانه‌هایی دیده می‌شود مبنی بر اینکه اقتصاد کشور در حال خروج از عمق رکود است.

* چون رشد اقتصادی خیلی شدید نخواهیم داشت منابع گزافی هم تزریق نخواهد شد که بتواند به طور جهش‌گونه و شدید اقتصاد را تحت تاثیر قرار دهد و به ویژه مسکن را دچار جهش قیمت کند ولی خب بحث سفته‌بازی قابل برطرف کردن نیست و در صورتی که تشدید نشود اتفاقاً می‌تواند تا حدی در ایجاد تحرک در بازار موثر واقع شود. این موضوع نه‌تنها در بازار مسکن بلکه در سایر بازارها از جمله بازار سهام هم دیده می‌شود.

* اقدام دولت در زمینه گسترش ابزارها و نهادهای پولی و مالی در بخش مسکن اقدام بسیار خوبی است اما دولت این اقدام را در شرایط نه‌چندان مناسب انجام داد چرا که تا زمانی که نرخ تورم عمومی به زیر پنج درصد نرسد نمی‌توان چندان به نتیجه‌بخش بودن ابزارهای مالی امیدوار بود. لازم است اگر اقدامی در این زمینه صورت می‌گیرد وضعیت اقتصاد به گونه‌ای باشد که هر دو سمت سرمایه‌گذار و متقاضی خرید، چشم‌انداز روشنی از یک دهه پیش رو در اقتصاد کشور داشته باشند.

*از مهم‌ترین الزامات تحرک اقتصادی انعطاف‌پذیری ابزارها و نهادهای مالی متنوع است و شکی نیست باید حتماً اقدامی در این زمینه انجام شود اما تا زمانی که تورم به طور محسوس کنترل نشود نمی‌توان به راحتی ابزارهای مالی را گسترش داد هر چند یکی از مهم‌ترین روش‌های حل مشکل مسکن ابزارهای نوین تامین مالی و گسترش این ابزارهاست اما ثبات‌بخشی به قیمت، پیش‌زمینه و پیش‌شرط آن محسوب می‌شود و این موضوع تا زمانی که تورم عمومی در کشور مهار نشود غیرقابل انتظار است.

* بزرگ‌ترین دستاورد اقتصادی دولت یازدهم این بود که اجازه نداد اقتصاد به وضعیت وخیم بحرانی مبتلا شود تا با به نتیجه رسیدن مذاکرات هسته‌ای در یک پروسه زمانی به حالت عادی برگردد و روابط تجاری و مالی خود را مجدداً برقرار کند. خب این پروسه فرآیندی زمانبر است. واقعیت این است که تحت تاثیر این شرایط دولت در هیچ زمینه‌ای از جمله بخش مسکن نمی‌توانسته اساساً برنامه جدیدی در سطح کلان آغاز کند ضمن اینکه وزارت راه و شهرسازی طی سه سال اخیر درگیر پروژه مسکن مهر نیز بوده است و اعمال مدیریت اقتصادی از سوی دولت در چنین شرایطی بسیار دشوار است.

غلامرضا سلامی:
* اگر آسیب‌شناسی دقیقی صورت نگیرد که چرا تاکنون موضوع مسکن و اقتصاد مسکن به درستی شناخته نشده و این شناخت درست حاصل نشود مشکلات موجود در این زمینه لاینحل باقی می‌ماند.

* تسهیلات مسکن علاوه بر طبقات و اقشار با درآمد پایین‌تر باید به دهک‌های پنج تا هفت متناسب با شرایط درآمدی و توان مالی آنان داده شود. اگر خانوارهایی به جای پرداخت اجاره‌بهای گزاف حاضر به پرداخت ارقام بالاتری از قسط برای خانه‌دار شدن هستند چرا زمینه آن فراهم نشود؟

* در حال حاضر خانوارهای متعلق به دهک‌های درآمدی شش، هشت و بالاتر برای تامین مسکن خود اجاره‌بهایی با ارقام چندین برابر از مبلغ قسط وام صندوق پس‌انداز یکم -وام ۱۶۰‌میلیونی- پرداخت می‌کنند که اگر شرایط دریافت تسهیلات با ارقام بالاتر از سقف فعلی وام خرید و اقساط بالاتر از حد فعلی فراهم شود به راحتی می‌توانند با اقساط بالاتر مسکن مورد نیاز خود را تهیه کنند.

*در نگاه فرابخشی به موضوع اقتصاد مسکن و سایر بخش‌های اقتصادی نمی‌توان موضوع سفته‌بازی را به طور کامل حذف کرد و آن را کنار گذاشت بلکه باید دید که نقش و سهم این سفته‌بازی در نوسانات مربوط به آن بازار به چه میزان است. اگر درک ما از رونق زمانی باشد که تنها تقاضای سفته‌بازی باعث افزایش قیمت و حجم معاملات مسکن شده است به بیراهه رفته‌ایم. در واقع در وهله اول باید بدانیم که این‌رونق از چه جنسی و به چه معناست و در نتیجه چه عاملی ایجاد شده است.

بهروز ملکی:
* با لحاظ جمیع جهات، امسال را می‌توانیم ایستگاه پایانی رکود در نظر بگیریم. در چنین شرایطی، انتظار می‌رود بازار مسکن به مرور وارد دوره رونق شود. هر چند به نظر می‌رسد عرضه رونق (میزان افزایش قیمت) در این دوره خفیف‌تر از گذشته خواهد بود.

* مطابق با برآوردهای صورت‌گرفته در طرح جامع مسکن، نیاز سالانه مسکن، حدود ۹۰۰ هزار واحد مسکونی است. این نیاز با لحاظ دو سنجه «خالص تشکیل خانوار» و همچنین «نیاز به نوسازی و بهسازی مسکن» قابل ارزیابی است. بر این اساس نمی‌توانیم بگوییم نیاز به مسکن در دوره فعلی موضوعیت ندارد چرا که حداقل طی یک دهه آینده، تامین سالانه ۸۰۰ هزار تا یک میلیون واحد مسکن مورد نیاز است.

* در ارزیابی عملکرد دولت یازدهم در حوزه مسکن حتماً باید به بستری که دولت سه سال قبل کار را تحویل گرفت توجه کنیم؛ ابتدای دولت یازدهم تورم نقطه به نقطه ۴۵ درصد و رشد اقتصادی منفی ۶٫۸ بود. باید عملکرد دولت یازدهم را با در نظر گرفتن این بستر اقتصادی ارزیابی کرد این در حالی است که برخی از منتقدان، بدون توجه به این محدودیت‌ها در مورد عملکرد دولت یازدهم قضاوت می‌کنند.

*هر چه از دهک‌های درآمدی بالاتر به سمت دهک‌های پایین‌تر جامعه حرکت کنیم میزان مداخله و کمک دولت برای تامین مالی بخش مسکن افزایش می‌یابد. در واقع مداخله دولت در تامین مالی بخش مسکن برای دهک‌های متمول جامعه مورد لزوم نیست چون این دهک‌ها خودشان قادر به تامین مسکن هستند (دهک ۸ تا ۱۰)، برای دهک‌های میانی، نیاز به مداخله در قالب اعطای تسهیلات با نرخ ترجیحی است (دهک‌های چهار تا هفت) و دهک‌های پایین جامعه یعنی دهک یک تا سه نیازمند مداخله مستقیم دولت برای تامین مسکن هستند. برای تامین مسکن این گروه دولت باید مداخله کند چرا که اساساً بازار نمی‌تواند مسکن مورد نیاز این گروه را متناسب با ویژگی‌های درآمدی آنان تامین کند.

مشروح این میزگرد را در شماره ۱۹۴ هفته‌نامه تجارت‌فردا می‌توانید بخوانید.

[ad_2]

منبع:گذارنیوز

برچسب ها:
نظرات شما

دیدگاه شما

Time limit is exhausted. Please reload CAPTCHA.

قالب وردپرس پوسته وردپرس پلاگین وردپرس وردپرس سئو وردپرس